异地置业有哪些需要注意的？

一、异地置业有哪些需要注意的？

随着房产调控压力持续加大，各地楼市普遍降温，海南、山东等滨海城市的海景房旅游地产和杭州、江苏等地区的商业地产开发商为了扩大销售、吸引消费者，纷纷到各地推销房产。面对形形色色的旅游、商业地产促销活动，大多数消费者很难辨别信息的真实性，相对本地房产，异地置业潜在的风险更高。

异地置业注意“五看、五防”

工商、建设部门提醒广大消费者，异地置业要注意“五看、五防”。

一看开发商资质。要查看开发商的营业证照、资质证书和销售项目的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证等有关证明文件，防范置业项目虚假。

二看代理机构资格。开发商通常委托当地的房地产中介机构代理商品房销售。建设行业主管部门规定，从事商品房销售代理的企业要具有注册资本150万元以上，至少5名持房地产经纪资格证书的从业人员等条件，并且与开发商签订商品房销售委托书。合法的中介执业规范、商业信誉等比较有保障，购房者要看看房产项目的代理中介主体资格是否合法，防范“野中介”、“黑中介”违法推销风险。

三看限购限贷规定。当前各地执行的房产调控政策有所差异，如杭州市城区，暂停向已拥有2套以上住房的本市居民家庭、1套以上住房的外地居民家庭及未办理本市城镇社会保险的外地居民售房；而隶属于杭州的县级市富阳则自2010年10月12日起，规定本市及外地居民家庭只能新购买1套房产。对违反规定购房的，房管部门不予办理房地产登记手续。异地购房要看清当地的房产调控政策，防范因不能办理贷款或商品房预告登记而造成的损失。

四看商品房买卖合同。商品房买卖合同一般都是开发商预先拟定的格式条款。开发商从自身利益出发，常常要设置一些不平等条款。购房者要看合同中是否有“销售宣传资料仅作为参考，没有合同约束力；政府部门的通知（停电、停水）、重大技术问题（地质状况）等属于不可抗力，交房期限顺延，出卖人不承担逾期交房责任等；买受人逾期付款的按日向出卖人支付万分之一的违约金，出卖人逾期交房的按日向买受人支付房价款万分之零点一的违约金；本公司保留最终解释权”等内容，防止被房产商擅自扩大“不可抗力”、违约责任不对等、免除广告宣传约束力等霸王条款侵权。

五看销售宣传广告。商业、旅游地产宣传广告大都言辞华美且极具诱惑，如“每年最低8%-1 0%租金回报，店面已招商100%”、“最具投资价值名盘、世界级湾区藏品、沙滩上的顶级人居”、“酒店式公寓，四星级标准装修，拎包入住”、“临海，最近的房子离海只有80米”等等，吸引购房者下单。广告虽美妙但未必“靠谱”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同订立及房屋价格有重大影响的，应视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦视为合同内容，如违反应承担违约责任。

因此消费者购房前要看清宣传广告、楼书传单等宣传资料，对开发商、代理中介的口头承诺和宣传都应要求写入商品房买卖合同或中介看房协议，注意保存书面证据，防止被虚假广告误导。

二、房产买卖的具体流程是什么？

房屋作为不动产是一种特殊的商品，它的一项重要特征是：交易的对象是房屋的产权。为了保证双方当事人的合法权益，我国对房屋的买卖实行审查和登记制度。建设部颁布的《城市房地产转让管理规定》规定房屋买卖必须按以下程序办理：

第一，房屋买卖当事人必须签订书面买卖合同。合同应当载明下列主要内容：一，双方当事人的姓名或者名称、住所；二，房地产权属证书名称和编号；三，房屋坐落位置、面积、四至界限；四，房屋成交价格和支付方式；五，房屋交付使用的时间；六，违约责任；七，双方约定的其他事项。

第二，买卖双方当事人必须同时持合法证件向房地产管理部门提出申请并申报成交价格。按规定，当事人应在买卖合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法身份证明、房屋买卖合同等有关文件提出申请并申报成交价格。

第三，房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内做出是否受理申请的书面答复。

第四，房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对买卖的房屋进行现场查勘和评估。

第五，房屋买卖双方当事人按照规定缴纳有关税费。

第六，房地产管理部门核发过户单，办理房屋产权转移手续。

按《城市房地产转让管理规定》的规定，下列房屋不得买卖：一，权属有争议的；二，共有房屋未经其他共有人书面同意的；三，未经依法登记领取权属证书的；四，司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋权利的；五，法律、行政法规禁止买卖的。

三、未经房屋共有人同意签订买卖合同有效吗

属于无权处分行为，合同无效。

四、法院提起诉讼要求继续履行合同，卖房人是否有权解除

一方主张继续履行另一方主张解除合同。另一方需要在诉讼过程中提起反诉。也就是卖房人要在本案中提起，反诉要求解除合同。