房屋漏水(商品房买卖合同纠纷司法解释)

一、房屋漏水

从读者谈到的情况分析，他遇到的渗水问题属于房屋的质量问题。

房屋质量问题是房地产市场上一个十分普遍的问题，购房者入住后通常会发现新购的商品房就程度不同的存在诸如裂缝、渗漏、脱落等质量问题。现在读者遇到的问题就是渗漏问题。

以上谈到的这些质量问题，从房屋的安全性上看，不能构成对房屋安全性的威胁，那么，当购房者所购房明显存在质量问题却又不构成影响房屋的安全性时，开发商是否要承担相应的责任呢？购房者如何来保护自己的权利呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》〉规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

出卖人应承担修复责任是《建筑法》第六十条、《合同法》第一百一十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条、《商品房销售管理办法》第三十三条等所明确规定的义务，对房屋的出卖人来说，修复房屋存在的质量问题是其法定义务。

在商品房买卖关系中，很多时候，买方人发现房屋出现质量问题以后，找到开发商要求解决，可是开发商却找出种种理由，拒绝修复或者在给予一定的徐福事件后仍不予修复，在这种情形下，买受人可自行或者委托他人修复，但修复的费用或修复期间所发生的其他费用及造成的损失，如迟延修复的损失等，均应由出卖人承担。

关于保修期问题，，涉及到屋面防水工程，按照建设部2000年颁布的 《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

结合以上法律规定，建议购房者直接找开发商要求其履行修复义务，并可以要求其承担由于不及时修复而造成的损失。如果开发商拒绝履行义务，购房者可以向人民法院起诉，用诉讼的方式来维护自己的合法权益。

二、买房合同签了可以反悔吗

如果买方签买卖合同后反悔，属于买方单方面违约，需要承担法律责任。我们根据法规进行分析：1、若卖方上诉法院，根据《合同法》可能判决买方支付违约金或者继续履行合同。若买方不接受协商，可以上诉至法院要求解除购房合同。当买方满足守约的条件时，也可以主张强制过户，法院是否会判决强制过户，需要根据具体的案情来定，并且如果法院支持对方的诉讼请求，则守约方还可以要求买方支付违约金，尽管违约金酌情承担，但也会造成巨大的经济负担。在诉讼过程中，法官一般会根据以下因素来综合判断违约金的具体数额：a.守约方的实际损失；b.违约方的恶意性程度；c.合同履行的程度；2、双倍返还定金。守约方可通过协商或者诉讼的方式要求违约方双倍返还定金。若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失，那么守约方还可以向违约方主张赔偿；否则，违约责任和赔偿损失是不能同时适用的；但违约责任和定金罚则只能二选其一，不可同时适用。

三、房开商卖房没有《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》

1、《城市商品房预售管理办法》第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 也就是说，开发商在未取得预售证的情况下售房是违法行为，开发商会受到相关行政部门的处罚。 2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 因此，你不但可以提出退房请求，还可以要开发商承担赔偿责任。

四、买房交完首付，告诉不能贷款怎么办

布局变化自己商量 不能贷款 对方应无条件退款的。赔偿估计难了。 阁楼多数都没有产权 所以才便宜 既然没产权 那肯定要支付全额。 面积都按最后实际测量面积计算价格的。 但超出5%你们可以要求 退房的。否则就要补钱。。。。。

关键是为什么不可以贷款？是否因为他们证不全 这样的话 有钱那房也不要买。。。