房地产按揭及产权办理流程

在开发商销售一手房和中介商销售二手房的过程中，按揭付款方式占的很大的比例，尤其是国家连续实行利率下调，在一手房中，70%以上都是采用按揭付款方式。但是，很多开放商尽管在办理按揭，都是采用“蛤蟆式”办理——指一下，动一下。随意性很大，没有形成系统性。办理人员完全遵照银行指示，需什么，再叫客户提供什么；销售人员对按揭办理条件要么不清楚，要么一知半解，难以解释清楚。这样，给客户带来很多麻烦，浪费时间，跑很多冤枉路。

对此，特进行归纳总结，以参考借鉴。

一、开放商房屋按揭所具备的条件

1、主体封顶；

2、没有进行抵押。

二、客户按揭应具备的条件

1、没有不良记录。

没有不良记录是指以前贷款没有预期还款记录，信用卡使用中透支没有欠款透支预期和忘记缴纳年费等。

2、具有正当的职业

个人贷款人员具有正当的职业，有正规的单位能够收入证明和工资条。

3、具有还款能力

具有还款能力是指客户在银行批准贷款后，每个月能够按时按约定金额进行还款。一般来说，家庭固定月收入是还款总金额的2.5倍以上比较容易贷到款。

三、按揭办理流程

签订商品房买卖合同→置业顾问现场根据结合银行政策，根据客户意愿，确定客户首付款比例→客户缴纳首付款→客户缴纳按揭所需资料给开发商→开发商准备资料并上报银行→银行审批→客户签订贷款合同，确定贷款年限和贷款金额（如首付款不够，需补齐首付款）→银行通知开发商客户具备放款条件→开放商到产权监理所进行备案→放款

四、客户所需要提供的按揭资料

■单身客户

身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)

户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）

单身证明1份——客户提供

首付款收据复印件——客户提供

收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具

购房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供

备案合同，按揭备案合同

■已婚客户

夫妻双方身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)

夫妻双方户口簿复印件1份——客户提供（全部复印）

首付款发票复印件——客户提供

夫妻双方结婚证复印件1份——客户提供

夫妻双方收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具

购房合同（按揭备案合同）原件以及附件1份——公司提供

■离婚客户

身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)

户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）

离婚证复印件1份——客户提供

首付款发票复印件——客户提供

收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具

购房合同（按揭备案合同）原件以及附件1份——公司提供

■公司客户

身份证复印件1份——客户提供(身份证无效，提供4份户籍证明原件＋照片)

户口簿复印件1份——客户提供（需复印首页）

首付款发票复印件——客户提供

营业执照、税务登记证加盖鲜章——客户提供

近3个月的国税、地税——客户提供

收入证明1份——公司提供银行标准格式，客户提供负责开具

购房合同（按揭）原件以及附件1份——公司提供

备注：1、有的银行需要提供近3个月工资条；

2、公司客户同样分为单身、已婚、离婚客户。

五、按揭贷款的标准

序号 对象 首付款 利率 备注

1 住 第一套住宅 30％以上 标准利率下调30％ 也有20%

2 宅 第二套住宅 40％以上 标准利率上浮10％ 也有30%

3 商业 50％以上 标准利率上浮10％

4 车位 不能贷款 不能贷款

六、贷款年限

1、住房：根据区域、银行的不同，年限也有所不同，一般最长不超过30年；

男士作为主贷人：年龄+贷款年限≤60（如为事业单位，可以延长到65）

女士作为主贷人：年龄+贷款年限≤55（如为事业单位，可以延长到65）

2、商铺：不超过10年。

七、他项权利证办理

1、抵押确认书共4份：产权中心1份，产权监理所1份，银行1份，客户1份；

2、客户需提供合同复印件2，身份证复印件2份；

3、公司提供公证书2份，国土证、产权证正本及购房发票复印件2份；

4、资料返回公司，将客户签字的4份抵押书交到银行签字盖章；

5、银行返回抵押确认书后将全套资料交产权交易所审批签字并返回2份。

6、在办理他项权证时，客户可以领取房产证和国土证的复印件，而原件交产权中心存档，在客户还清贷款后方可凭抵押确认书到银行开具证明，释放两证。